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郑州小区拟推菜单式物业服务

提要:今年年底前,将在郑州实现住宅小区“业主代表协调委员会”全覆盖。业主代表协调委员会是向业主大会转型过渡的组织,是一种制度创新,目的是最终实现业委会的高质量全覆盖。

如果成立时机不当、运转中的问题没有规避,业主委员会还可能在小区里“擦枪走火”,引发新的矛盾。

业委会如何才能良性运行?

郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人称,今年将修订业主大会工作指导规则,进一步明确缠绕业委会的最大难题经费问题的相关规定。

谈组建

业主代表协调委员会”年底前实现全覆盖

商报关于业委会的系列报道发出后,昨天,郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处回应,今年年底前,将在郑州实现住宅小区“业主代表协调委员会”全覆盖。

去年市里要求,要在短时间内实现业委会全覆盖,这是不现实的。随后,郑州市物业管理工作领导小组发文提出,没有业委会的小区要成立业主代表协调委员会。”物业管理处的赵景堂称,业委会的组建不能只追求速度,质量更重要。

业主代表协调委员会是向业主大会转型过渡的组织,是一种制度创新,目的是最终实现业委会的高质量全覆盖。”赵景堂说,目前已明确了业主代表协调委员会的责任主体,它由社区管理,社区主任也是协调委员会主任,这也是强化社区在业委会成立中的职责。

赵景堂介绍,今年3月,房管局对业主代表协调委员会的成立进度进行了检查督导,截至3月,郑州已有60%的住宅小区成立了业主代表协调委员会。

他说,今年下半年,全市还将举行业主代表协调委员会向业主大会转型试点的现场宣讲会,各区要选出培育的转型试点,让未转型小区现场观摩学习。

目前已将组建业委会作为社区物业管理的首要任务。赵景堂称,物业管理的好坏已纳入社区工作考核中,市里出台了社区物业管理评优评差考核办法,由各区组织,每季度考评一次。对于成绩差的,该整改的就整改。

谈经费

将进一步明确经费规定

赵景堂坦言,关于业委会的经费,目前相关规定只有提及,并未要求,现行的《郑州市业主大会工作指导手册》制定时,《物权法》还没有出台。“今年将修订《指导手册》,年内将出台,进一步明确业委会成立和运行中的经费规定。”

他认为,解决经费难题,业委会应该“三条腿”走路。“全体业主承担是根本。今后提倡在小区公共区域收益中提取费用,作为业委会经费或成员岗位补贴。我们还倡导,政府可以向业委会提供一定补贴。”

业委会的“信任危机”多来自经费的使用,如何用好这笔敏感的资金?赵景堂说,业委会应制定经费的使用制度和规约,由全体业主监督,“阳光操作”。同时,在使用前,务必征求全体业主意见,先造小预算,在小区内公示,看这样使用是否可行。

如果业主对账目存疑,还可向社区、房管部门投诉,重大问题可移交司法机关。“有的小区业委会经费不少,可建立审计制度,每年审计一次。如果有一定比例的业主提出疑问,可让审计部门及时介入,该处理谁就处理谁。”

谈地位

应赋予业委会法人资格

业委会缺少权威和地位,导致工作屡屡受阻,以致最终名存实亡。

有数据显示,目前郑州4000多个小区里,成立业委会的约350个,但运行正常的业委会只有70%,“相当一部分处于瘫痪状态”。

房地产专业律师秦兵在接受媒体采访中称,按照现行法律法规,业委会不具备法律主体资格,当涉及法律诉讼等实际操作时会衍生出各种各样的问题。法律地位不明确,造成很多业主的公共利益受到侵害却不能通过司法程序来解决。

对此,赵景堂称,应赋予业委会法人资格,加强其法律地位,并承担相应的民事责任。“不过,全国关于物业的立法进程较慢,需要最高法给出司法解释。”

另外,“业委会不是维权组织,不能小区出问题了,才成立业主大会,这大多是为泄私愤。为维权成立的业主大会是不可靠的”。赵景堂说,据他的经验,业主和物业关系顺畅时成立的业委会,运行最良好。“如果业主缺乏相关意识,社区就要主动发挥指导作用了。”

谈发展

有望推出“菜单式物业服务和收费标准”

有业主提出,自己所在小区的物业公司按照一级服务标准收费,但提供的服务达不到相应标准。

对此,赵景堂说,郑州正计划推出“菜单式物业服务和收费标准”。

比如说,一级的绿化服务和二级的收费是不一样的,二级的保洁和三级的收费是不一样的,服务和收费一一对应,业主可以和物业商定,自由选择相关服务,这样的物业管理更加科学、人性化。“现在正在和物价局协商,希望近期能够出台。”

在一些发达地区,业委会实现了“全权物业管理制”,简单地说,就是业委会代表业主大会全权管理小区事务,同时代收物业费。

赵景堂认为,这一管理模式虽然目前并不提倡,但是未来的发展方向。“业主大会下还有监事会,既有业委会‘自律’,还有监事会的‘他律’,运作挺好。”

威尼斯水城小区的“沟通日”在附近小有名气。业主乔涛涛称,沟通日那天,业主代表和物业公司负责人坐在一起,业主有什么不满和建议,都可以反馈给物业公司。

赵景堂称,“沟通日”不失为一种创新举措,值得推广。


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